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华润置地的焦虑:财务压力上升,前十地位面临冲击

2019-09-17 点击:942

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华润置地的脚步并没有生病。上半年实现合同金额1188亿元,全年目标完成率约为49%。在Clarion发布的100强排行榜中,华润置地排名第9,距离龙湖仅100亿元。看到这样的成绩单,一些投资者不禁要问,华润置地是否仍能保持前十名的位置。对于这样的疑虑,华润置地董事长兼执行董事唐勇给出的答案是肯定的。在描述华润置地的未来发展时,他有不止一个直率的“信心”。华润中年焦虑

“中年焦虑是一件好事。人们担心公司的管理层仍然非常负责任,非常负责任,并且仍在寻求发展,思考当前的挑战和问题。”在唐勇看来,如果把焦虑转化为行动,那么可以保证华润置地在未来的竞争和行业变革中将继续前进。华润置地似乎想用多元化的策略来改变焦虑。在绩效会议上,华润置地介绍了多项多元化业务的进展,包括商业,房地产,城市更新,长期租赁公寓,康阳房地产和发电业务。其中,商业和房地产业的进展速度快于其他业务部门,甚至已经制定了分拆上市计划。唐勇表示,华润置地正准备分拆房地产业。根据计划,上市程序将于今年内推出。从业务发展的角度来看,华润置业的房地产扩张步伐确实在加速。上半年,增加了对外业务拓展渠道,管区增加了1000万平方米,与外界相比增加了近2/3,业务对内部资源的依赖性下降。预计到2020年底,华润置地的物业管道和储量将达到200万平方米。商业房地产行业是华润多元化业务的第二佳。去年,华润置地开始在商业地产领域发挥实力。一年内,新开业的商业项目达到9个。商业地产的加速反映在财务报告中。上半年,华润置地投资物业(包括酒店业务)的租金收入为57亿元,同比增长30.4%。在3月份的绩效会议上,唐勇透露,未来三年,华润置地的商业部门将保持快速增长,并为年增长率提供明确指引。 “今年,我们预计房地产收入将增长24.5%,并将开设约10个项目。未来三年将是商业项目开放的高峰期。“在本次业绩会议上,唐勇的年度租金收入根据初步判断,它表示应保持2019年华润置地的年租金增长率在30%左右。据信,随着业绩的增加,未来一两年租金收入将保持10-20%的增长。华润置地的半年度报告提到,截至6月底,它所拥有的购物中心数量为35个,其中万象城和万象有22个,万象和多彩城有13个。在2019年下半年,将有八个购物中心将陆续开放。商业地产的快速增长导致了华润置地的分拆和上市。唐勇承认,过去他一直在考虑商业房地产业的分拆或证券化。 “现在可能越来越近了。”其他多元化业务规模小于房地产和商业领域。其中,华润置地的代理建设业务尚未离开深圳地区,建设类型涉及园区,学校,市政建筑,医院等。截至6月底,华润置地的代理建设项目为100个,合同建设投资额为570亿元。合同建设收入预计为15亿元。对于长期租赁公寓,华润置地透露,到年底,预计将转入储备的公寓单位数量将达到4万套。 Kang Yang房地产计划在年底锁定8000张床位。财务压力上升

当行业的增量市场缩小时,房地产公司希望从竞标和拍卖市场获得他们喜欢的地块的可能性越来越小。在这种背景下,许多国有住房公司试图通过参与混合改革和城市更新来获得新项目。华润置地也不例外。截至去年底,华润置地收购了天津市城市基础设施建设投资集团有限公司(简称“天津城投”)城市投资土地的全资子公司,增资79.34亿元。增资完成后,华润置地在城投土地的持股比例为49%,而城投集团持股比例为51%。 “利用混合改革的机会,我们正在努力把握一些公司的合并或发展机会。现在一些地方国有企业提出了整改,以增加他们的活力和动力。在上海和天津,包括其他城市,我们也在谈论一些参与国有企业改革的问题。机会可能有利于我们扩大市场和获取资源。近年来,华润置地还利用了深圳“大本营”的先天优势,赢得了广州和深圳的城市更新项目。唐勇在演出会上介绍。目前,华润置地城市更新项目的土地总面积已达近2400万平方米,其中55%位于广州和深圳。据统计,去年华润置地共收购了1513.5亿元(336.8亿元人民币)。今年上半年,华润置地用于土地收购的资金金额也不低,达到820.6亿元(股权土地价格520.7亿元)。高频土地收购往往带来财务压力。截至6月底,华润置地的现金及银行结余约为613.59亿元,较去年底减少11.0%;综合贷款余额1459.6亿元,比上年末增长10.4%;总计息债务比率为43.4%。净息差比率为43.6%,较2018年末分别增长1.1%和9.7%。值得注意的是,上半年,华润置地的资产负债率约为73.87%。如果国资委以前曾提议将中央企业的资产负债率在年底降至70%,华润置地可能无法达到标准。唐勇解释说,房地产业有一定的特色。相当一部分销售预收款项对公司的负债结构有影响。销售预付款是财务报表中的负债。因此,华润置地的净负债率仅为40%以上,但总负债率超过70%。 “我们也正在与监管部门沟通和反思,并将逐渐被理解。”他还强调,降低债务比率的要求并非完全是片面的负面影响。 “这种约束可以使我们对行业的投资更加平静,抓住更多的好机会。减少债务并不是坏事。相反,我们必须提高自身能力,提高效率,提高能力。这是好事。“

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华润置地的脚步并没有生病。上半年实现合同金额1188亿元,全年目标完成率约为49%。在Clarion发布的100强排行榜中,华润置地排名第9,距离龙湖仅100亿元。看到这样的成绩单,一些投资者不禁要问,华润置地是否仍能保持前十名的位置。对于这样的疑虑,华润置地董事长兼执行董事唐勇给出的答案是肯定的。在描述华润置地的未来发展时,他有不止一个直率的“信心”。华润中年焦虑

“中年焦虑是一件好事。人们担心公司的管理层仍然非常负责任,非常负责任,并且仍在寻求发展,思考当前的挑战和问题。”在唐勇看来,如果把焦虑转化为行动,那么可以保证华润置地在未来的竞争和行业变革中将继续前进。华润置地似乎想用多元化的策略来改变焦虑。在绩效会议上,华润置地介绍了多项多元化业务的进展,包括商业,房地产,城市更新,长期租赁公寓,康阳房地产和发电业务。其中,商业和房地产业的进展速度快于其他业务部门,甚至已经制定了分拆上市计划。唐勇表示,华润置地正准备分拆房地产业。根据计划,上市程序将于今年内推出。从业务发展的角度来看,华润置业的房地产扩张步伐确实在加速。上半年,增加了对外业务拓展渠道,管区增加了1000万平方米,与外界相比增加了近2/3,业务对内部资源的依赖性下降。预计到2020年底,华润置地的物业管道和储量将达到200万平方米。商业房地产行业是华润多元化业务的第二佳。去年,华润置地开始在商业地产领域发挥实力。一年内,新开业的商业项目达到9个。商业地产的加速反映在财务报告中。上半年,华润置地投资物业(包括酒店业务)的租金收入为57亿元,同比增长30.4%。在3月份的绩效会议上,唐勇透露,未来三年,华润置地的商业部门将保持快速增长,并为年增长率提供明确指引。 “今年,我们预计房地产收入将增长24.5%,并将开设约10个项目。未来三年将是商业项目开放的高峰期。“在本次业绩会议上,唐勇的年度租金收入根据初步判断,它表示应保持2019年华润置地的年租金增长率在30%左右。据信,随着业绩的增加,未来一两年租金收入将保持10-20%的增长。华润置地的半年度报告提到,截至6月底,它所拥有的购物中心数量为35个,其中万象城和万象有22个,万象和多彩城有13个。在2019年下半年,将有八个购物中心将陆续开放。商业地产的快速增长导致了华润置地的分拆和上市。唐勇承认,过去他一直在考虑商业房地产业的分拆或证券化。 “现在可能越来越近了。”其他多元化业务规模小于房地产和商业领域。其中,华润置地的代理建设业务尚未离开深圳地区,建设类型涉及园区,学校,市政建筑,医院等。截至6月底,华润置地的代理建设项目为100个,合同建设投资额为570亿元。合同建设收入预计为15亿元。对于长期租赁公寓,华润置地透露,到年底,预计将转入储备的公寓单位数量将达到4万套。 Kang Yang房地产计划在年底锁定8000张床位。财务压力上升

当行业的增量市场缩小时,房地产公司希望从竞标和拍卖市场获得他们喜欢的地块的可能性越来越小。在这种背景下,许多国有住房公司试图通过参与混合改革和城市更新来获得新项目。华润置地也不例外。截至去年底,华润置地收购了天津市城市基础设施建设投资集团有限公司(简称“天津城投”)城市投资土地的全资子公司,增资79.34亿元。增资完成后,华润置地在城投土地的持股比例为49%,而城投集团持股比例为51%。 “利用混合改革的机会,我们正在努力把握一些公司的合并或发展机会。现在一些地方国有企业提出了整改,以增加他们的活力和动力。在上海和天津,包括其他城市,我们也在谈论一些参与国有企业改革的问题。机会可能有利于我们扩大市场和获取资源。近年来,华润置地还利用了深圳“大本营”的先天优势,赢得了广州和深圳的城市更新项目。唐勇在演出会上介绍。目前,华润置地城市更新项目的土地总面积已达近2400万平方米,其中55%位于广州和深圳。据统计,去年华润置地共收购了1513.5亿元(336.8亿元人民币)。今年上半年,华润置地用于土地收购的资金金额也不低,达到820.6亿元(股权土地价格520.7亿元)。高频土地收购往往带来财务压力。截至6月底,华润置地的现金及银行结余约为613.59亿元,较去年底减少11.0%;综合贷款余额1459.6亿元,比上年末增长10.4%;总计息债务比率为43.4%。净息差比率为43.6%,较2018年末分别增长1.1%和9.7%。值得注意的是,上半年,华润置地的资产负债率约为73.87%。如果国资委以前曾提议将中央企业的资产负债率在年底降至70%,华润置地可能无法达到标准。唐勇解释说,房地产业有一定的特色。相当一部分销售预收款项对公司的负债结构有影响。销售预付款是财务报表中的负债。因此,华润置地的净负债率仅为40%以上,但总负债率超过70%。 “我们也正在与监管部门沟通和反思,并将逐渐被理解。”他还强调,降低债务比率的要求并非完全是片面的负面影响。 “这种约束可以使我们对行业的投资更加平静,抓住更多的好机会。减少债务并不是坏事。相反,我们必须提高自身能力,提高效率,提高能力。这是好事。“

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