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严调控下的房地产形势

2019-09-09 点击:1307

房地产锐观2天前我想分享

红妹说

在最近举行的“2019年博鳌房地产论坛”上,国家统计局前局长,阳光资产首席战略官邱晓华发表主旨演讲。红妹认为他特别好。开幕词的背景告诉我们,中国必须严格规范房地产的深层次原因,并告诉我们,虽然监管严格,但政策有底线,房地产业仍有增长空间。我建议大家仔细阅读。

邱晓华跟着演讲:

邱晓华:我很高兴也很荣幸能再次邀请新老朋友就当前的经济和房地产形势进行交流。我想谈谈目前的变化,因为今天的世界变化太多因素,所以我们没有时间消化。

新一轮的技术革命,即所谓的第四次工业革命,正在向我们迈进。以数字经济为特征的新型工业格局在实践中得到了深化。可以预料,这场革命将发生巨大变化。工业格局也将极大地改变每个国家的实力格局。

这场工业革命与前三次工业革命的最大区别在于,中国和世界发达国家几乎处于同一起跑线上。中国在机器革命,权力革命和信息革命方面落后。然而,这场工业革命,中国和世界站在同一起跑线上,在某些方面,它仍然略微领先。

因此,主要经济体围绕这场工业革命展开了前所未有的激烈竞争,他们正在努力抢占制高点,因为这是一场决定世界未来的革命,是决定主要经济未来命运的革命。预计获胜者必须是未来世界的领导者。我们期待着中国的成功。

回到今天的主题,在这样的背景下研究房地产的情况,我的主题是“严格控制的房地产情况”。这是因为房地产的宏观调控从两年前开始,从购买限制,贷款限制到价格限制,以及各种其他行政措施,可以说比往年更加严格,这种严厉的监管到目前为止可以说市场正在改变预期,房地产开发商的命运正在发生变化。重组和优化的过程正在大力推进。

人们正在考虑这样一个问题。中国的稳定增长是否会回归更多依赖投资的投资,并更多地依赖房地产来推动?

这次,中央政治局召开会议,打破了人们的期望。由于政治局会议重新审视了“家庭和非投机”,很明显房地产不会被用作短期刺激经济的手段。这给市场提供了最清晰的信号。面对外部形势,我们的稳定增长重点不再是房地产刺激,而是更多的是稳定制造业投资和开放国内消费以应对这种外部形势。面临的挑战是挑战国内经济的下行压力。

正是由于这种政策取向,自7月以来,金融监管当局再次收紧了房地产的融资环境。可以预期相关政策将继续下去。对于房地产开发商来说,有必要充分看到严峻的融资。性别。

即便如此,我们还必须看到稳定的制造业投资,首先要稳定高端制造业投资,而不是稳定的低端制造业投资。因此,在稳定高端制造业投资的同时,必须看到另一方面,即投资与民生工程紧密结合的政策取向也在不断涌现。

政治局会议明确界定了与民生相关的项目,作为对缺点的补充,包括城市旧住宅区的实施,包括城市停车场,城乡冷链物流设施以及信息网络的推广。基础设施建设是稳定投资和扩大消费的结合。

从旧城和旧城改造来看,现在有17万个城区需要重建,初步涉及的市场规模约为3-5万亿。因此,在3 - 新的发展道路,这是我们想要看到的。

从政策方面展望未来,我认为房地产市场可能会在下半年下滑,并且不会维持上半年房地产市场相对较快的投资局面。今年下半年可能会逐渐改变,因此房地产投资的速度将会放缓。这是一般观点。

房地产投资与经济增长之间的关系非常密切。从两者的关系来预测未来的房地产形势,无论宏观调控有多严格,房地产增长的趋势都不会改变,因为政府政策的底线是发展顺利,健康。从这个意义上说,房地产投资的前景并不一定是坏事。它可能只会改变结构。唯一的变化是速度,但不会改变整体发展趋势。

从中国未来市场前景来看,房地产仍有增长空间。在三个因素的支持下,房地产仍有很大空间扩大内需。

首先,有家庭杠杆的空间。 2018年,居民的杠杆率为50%。根据过去8年3至5个百分点的平均节奏,仍有4至5年的空间。日本1990年的杠杆率为70%,中国居民的杠杆率仅为今天的50%。因此,从居民杠杆率的角度来看,这方面尚未达到上限。

二是中国居民的储蓄率仍然高于其他国家。从储蓄从投资到投资的角度来看,仍有相对坚实的物质基础。

第三是城市化仍有空间。从目前年均增加1600万城市人口和500万棚户区等改善需求来看,房地产需求仍相对稳定,因此从这个角度来看,我们不要对房地产市场空间失去信心。

对国际数据,住房价格与收入比率,自有比率,人均住房面积,住房空置率和商品房总市值的简单比较得出结论,中国房价已经非常危险,但事实上这些数据与中国特色的制度和民族文化习俗相关,简单比较容易得出错误的结论。因为对中国而言,拥有一套自己的住房一直是大多数中国人的梦想,所以从这个角度来看,我们不应该只从国际数据中看待中国。

中国的房地产市场有很大的潜在需求,主要来自两个方面:

一是促进城市化。

首先,新增城市人口的住房需求是今天3亿人的住房需求。进入这个城市的1亿人如何从农民变为公民并在城市定居。

二,棚户区改造涉及100万人,如何进一步改善住房需求。

第三,中西部地区城市群建设涉及1亿农民成为公民。这3亿人的公民化进程仍在继续。他们对基本住房的需求仍然最大。

第二,改善原有城市人口住房的需求。

在1997年开始的福利住房制度改革中,已经过去了20年。从现在开始,这些人的需求已经到了改善的阶段。因此,中央政府之所以提出改造旧区和旧区的原因,我认为这是为了满足这种需求变化的需要。从这个意义上讲,如上所述,每年至少可以创造1万亿元的需求,未来3 - 5年内需求将达到4万亿元左右。

另一方面,中国的城市化水平仍然相对较低。从这个角度来看,我们在这方面的潜力和范围仍然比较大。

从人均住房面积来看,虽然中国公布的人均数字约为35平方米,但如果扣除公共租金,厨房,浴室和门厅,实际人均居住面积仍相对较低,按照平均家庭面积和发达国家。差距仍然比较大,因此从人均的角度来看,中国仍有潜力。

件还比较差。目前中国的住房水平约为75%,其中不包括农村住房,因此约有25%的住房是非完整住房,这个水平仍然高于国际标准,还有很大的提升空间。

房地产市场仍有空间。从城市化和需求改善的角度来看,我们可以说它还没有完全消失。从2018年到2025年,这个新的过程可能超过1亿人,不包括城市,不包括棚户区,有1亿人进入城市,这是由城市群的建设带来的。 25-40岁的主要人口减少了2800万,但如果城市住房补贴率为75%,高达90%,根据每年500万到600万套,需求增加5000万套。仍然可以提供约8年的需求。

库存已进入较低范围。在过去两年的宏观调控中,应该说中国的房地产库存水平接近供需紧张,并且在很多地方已经低于政策库存水平。因此,从这个意义上说,目前的库存需要进一步改善,推动库存增长的因素仍然值得我们期待。

从长期需求的角度来看,需求需要释放,支付能力是需求释放的保证。事实上,流入市场的货币化已经注入了支付能力,在这一轮创造了长期的房地产热潮,只要支付能力,长期需求它也将变成真正的需求。

总之,从未来房地产形势的角度来看,人口应该从长远来看。媒介是在中期看土地。该政策是短期的。人口是决定房地产形势的最重要的长期因素。今天,中国的人口已经从年轻变为老年人,从这个角度来看,长期房地产支持的力量正在减弱。

从中期来看,土地现在变得越来越紧密。因此,从土地的角度来看,房地产价格上涨仍然存在一定的压力。

从短期来看,房地产调控政策,无论是土地,融资还是长期机制,对短期市场都有相对明显的影响。因此,我们必须更加重视政策的变化。

结论是未来房地产差异化将加剧,主要取决于人口流动,经济活力和生态环境三个因素。从较长的趋势来看,虽然监管严格,但政策有一个底线。虽然黄金时期结束,但静止期刚刚开始。重组和调整正在加速,差异化将成为常态。这是我们需要注意的。

我会这样说,谢谢大家。

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红妹说

在最近举行的“2019年博鳌房地产论坛”上,国家统计局前局长,阳光资产首席战略官邱晓华发表主旨演讲。红妹认为他特别好。开幕词的背景告诉我们,中国必须严格规范房地产的深层次原因,并告诉我们,虽然监管严格,但政策有底线,房地产业仍有增长空间。我建议大家仔细阅读。

邱晓华跟着演讲:

邱晓华:我很高兴也很荣幸能再次邀请新老朋友就当前的经济和房地产形势进行交流。我想谈谈目前的变化,因为今天的世界变化太多因素,所以我们没有时间消化。

新一轮的技术革命,即所谓的第四次工业革命,正在向我们迈进。以数字经济为特征的新型工业格局在实践中得到了深化。可以预料,这场革命将发生巨大变化。工业格局也将极大地改变每个国家的实力格局。

这场工业革命与前三次工业革命的最大区别在于,中国和世界发达国家几乎处于同一起跑线上。中国在机器革命,权力革命和信息革命方面落后。然而,这场工业革命,中国和世界站在同一起跑线上,在某些方面,它仍然略微领先。

因此,主要经济体围绕这场工业革命展开了前所未有的激烈竞争,他们正在努力抢占制高点,因为这是一场决定世界未来的革命,是决定主要经济未来命运的革命。预计获胜者必须是未来世界的领导者。我们期待着中国的成功。

回到今天的主题,在这样的背景下研究房地产的情况,我的主题是“严格控制的房地产情况”。这是因为房地产的宏观调控从两年前开始,从购买限制,贷款限制到价格限制,以及各种其他行政措施,可以说比往年更加严格,这种严厉的监管到目前为止可以说市场正在改变预期,房地产开发商的命运正在发生变化。重组和优化的过程正在大力推进。

人们正在考虑这样一个问题。中国的稳定增长是否会回归更多依赖投资的投资,并更多地依赖房地产来推动?

这次,中央政治局召开会议,打破了人们的期望。由于政治局会议重新审视了“家庭和非投机”,很明显房地产不会被用作短期刺激经济的手段。这给市场提供了最清晰的信号。面对外部形势,我们的稳定增长重点不再是房地产刺激,而是更多的是稳定制造业投资和开放国内消费以应对这种外部形势。面临的挑战是挑战国内经济的下行压力。

正是由于这种政策取向,自7月以来,金融监管当局再次收紧了房地产的融资环境。可以预期相关政策将继续下去。对于房地产开发商来说,有必要充分看到严峻的融资。性别。

即便如此,我们还必须看到稳定的制造业投资,首先要稳定高端制造业投资,而不是稳定的低端制造业投资。因此,在稳定高端制造业投资的同时,必须看到另一方面,即投资与民生工程紧密结合的政策取向也在不断涌现。

政治局会议明确界定了与民生相关的项目,作为对缺点的补充,包括城市旧住宅区的实施,包括城市停车场,城乡冷链物流设施以及信息网络的推广。基础设施建设是稳定投资和扩大消费的结合。

从旧城和旧城改造来看,现在有17万个城区需要重建,初步涉及的市场规模约为3-5万亿。因此,在3 - 新的发展道路,这是我们想要看到的。

从政策方面展望未来,我认为房地产市场可能会在下半年下滑,并且不会维持上半年房地产市场相对较快的投资局面。今年下半年可能会逐渐改变,因此房地产投资的速度将会放缓。这是一般观点。

房地产投资与经济增长之间的关系非常密切。从两者的关系来预测未来的房地产形势,无论宏观调控有多严格,房地产增长的趋势都不会改变,因为政府政策的底线是发展顺利,健康。从这个意义上说,房地产投资的前景并不一定是坏事。它可能只会改变结构。唯一的变化是速度,但不会改变整体发展趋势。

从中国未来市场前景来看,房地产仍有增长空间。在三个因素的支持下,房地产仍有很大空间扩大内需。

首先,有家庭杠杆的空间。 2018年,居民的杠杆率为50%。根据过去8年3至5个百分点的平均节奏,仍有4至5年的空间。日本1990年的杠杆率为70%,中国居民的杠杆率仅为今天的50%。因此,从居民杠杆率的角度来看,这方面尚未达到上限。

二是中国居民的储蓄率仍然高于其他国家。从储蓄从投资到投资的角度来看,仍有相对坚实的物质基础。

第三是城市化仍有空间。从目前年均增加1600万城市人口和500万棚户区等改善需求来看,房地产需求仍相对稳定,因此从这个角度来看,我们不要对房地产市场空间失去信心。

对国际数据,住房价格与收入比率,自有比率,人均住房面积,住房空置率和商品房总市值的简单比较得出结论,中国房价已经非常危险,但事实上这些数据与中国特色的制度和民族文化习俗相关,简单比较容易得出错误的结论。因为对中国而言,拥有一套自己的住房一直是大多数中国人的梦想,所以从这个角度来看,我们不应该只从国际数据中看待中国。

中国的房地产市场有很大的潜在需求,主要来自两个方面:

一是促进城市化。

首先,新增城市人口的住房需求是今天3亿人的住房需求。进入这个城市的1亿人如何从农民变为公民并在城市定居。

二,棚户区改造涉及100万人,如何进一步改善住房需求。

第三,中西部地区城市群建设涉及1亿农民成为公民。这3亿人的公民化进程仍在继续。他们对基本住房的需求仍然最大。

第二,改善原有城市人口住房的需求。

在1997年开始的福利住房制度改革中,已经过去了20年。从现在开始,这些人的需求已经到了改善的阶段。因此,中央政府之所以提出改造旧区和旧区的原因,我认为这是为了满足这种需求变化的需要。从这个意义上讲,如上所述,每年至少可以创造1万亿元的需求,未来3 - 5年内需求将达到4万亿元左右。

另一方面,中国的城市化水平仍然相对较低。从这个角度来看,我们在这方面的潜力和范围仍然比较大。

从人均住房面积来看,虽然中国公布的人均数字约为35平方米,但如果扣除公共租金,厨房,浴室和门厅,实际人均居住面积仍相对较低,按照平均家庭面积和发达国家。差距仍然比较大,因此从人均的角度来看,中国仍有潜力。

件还比较差。目前中国的住房水平约为75%,其中不包括农村住房,因此约有25%的住房是非完整住房,这个水平仍然高于国际标准,还有很大的提升空间。

房地产市场仍有空间。从城市化和需求改善的角度来看,我们可以说它还没有完全消失。从2018年到2025年,这个新的过程可能超过1亿人,不包括城市,不包括棚户区,有1亿人进入城市,这是由城市群的建设带来的。 25-40岁的主要人口减少了2800万,但如果城市住房补贴率为75%,高达90%,根据每年500万到600万套,需求增加5000万套。仍然可以提供约8年的需求。

库存已进入较低范围。在过去两年的宏观调控中,应该说中国的房地产库存水平接近供需紧张,并且在很多地方已经低于政策库存水平。因此,从这个意义上说,目前的库存需要进一步改善,推动库存增长的因素仍然值得我们期待。

从长期需求的角度来看,需求需要释放,支付能力是需求释放的保证。事实上,流入市场的货币化已经注入了支付能力,在这一轮创造了长期的房地产热潮,只要支付能力,长期需求它也将变成真正的需求。

总之,从未来房地产形势的角度来看,人口应该从长远来看。媒介是在中期看土地。该政策是短期的。人口是决定房地产形势的最重要的长期因素。今天,中国的人口已经从年轻变为老年人,从这个角度来看,长期房地产支持的力量正在减弱。

从中期来看,土地现在变得越来越紧密。因此,从土地的角度来看,房地产价格上涨仍然存在一定的压力。

从短期来看,房地产调控政策,无论是土地,融资还是长期机制,对短期市场都有相对明显的影响。因此,我们必须更加重视政策的变化。

结论是未来房地产差异化将加剧,主要取决于人口流动,经济活力和生态环境三个因素。从较长的趋势来看,虽然监管严格,但政策有一个底线。虽然黄金时期结束,但静止期刚刚开始。重组和调整正在加速,差异化将成为常态。这是我们需要注意的。

我会这样说,谢谢大家。

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